Al vender una vivienda en España, el propietario debe tener en cuenta varios impuestos. El más importante es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), que grava la ganancia patrimonial obtenida (diferencia entre el precio de venta y el de compra, ajustado por gastos). Esta ganancia tributa entre el 19% y el 28%, según el importe.
1. Hasta 6.000 € de ganancia → 19%
2. De 6.001 € a 50.000 € → 21%
3. De 50.001 € a 200.000 € → 23%
4. De 200.001 € a 300.000 € → 27%
5. Más de 300.000 € → 28%
Estos porcentajes se aplican solo a la ganancia patrimonial (precio de venta menos precio de adquisición, ajustado por gastos). Por ejemplo, si ganas 100.000 € con la venta, se tributa escalonadamente: 6.000 € al 19%, 44.000 € al 21%, y los 50.000 € restantes al 23%.
1. Cálculo de la Ganancia Patrimonial (Base Imponible)
Fórmula:
Ganancia = Precio de venta - (Precio de compra + Gastos asociados ✖ Coeficiente de actualización)
Gastos Deducibles:
✅ En la COMPRA original:
Precio de adquisición.
Impuestos (ITP, AJD, Plusvalía municipal).
Notaría, registro, gestoría.
Reformas y mejoras (con facturas justificativas).
✅ En la VENTA:
Certificado Energético (obligatorio para vender).
Cédula de Habitabilidad (requisito en algunas CCAA).
Certificado de la Comunidad de Propietarios (deudas, cuotas, estatutos).
Plusvalía municipal (si no la paga el comprador).
Honorarios de la agencia inmobiliaria.
Notaría y registro (escritura de venta).
2. Tributación en IRPF (2024)
Estos son los tramos y porcentajes actuales del IRPF aplicables a la ganancia obtenida por la venta de una vivienda en España (vigentes en 2025):
1. Hasta 6.000 € de ganancia → 19%
2. De 6.001 € a 50.000 € → 21%
3. De 50.001 € a 200.000 € → 23%
4. De 200.001 € a 300.000 € → 27%
5. Más de 300.000 € → 28%
Estos porcentajes se aplican solo a la ganancia patrimonial (precio de venta menos precio de adquisición, ajustado por gastos). Por ejemplo, si ganas 100.000 € con la venta, se tributa escalonadamente: 6.000 € al 19%, 44.000 € al 21%, y los 50.000 € restantes al 23%.
3. Ejemplos varios:
- Precio de venta de 90.000 €, con una ganancia patrimonial de 8.453 €:
6.000 € al 19% = 1.140 €
2.453 € al 21% = 515 €
Total a tributar: 1.655 €
- Precio de venta de 100.000 €, con una ganancia patrimonial de 18.153 €:
6.000 € al 19% = 1.140 €
12.153 € al 21% = 2.552 €
Total a tributar: 3.692 €
Más ejemplos:
- Precio venta: 250.000 €
Ganancia: 117.329 €
Total a tributar: 24.659 €
-Precio venta: 300.000 €
Ganancia: 167.329 €
Total a tributar: 38.159 €
- Precio venta: 500.000 €
Ganancia: 367.329 €
Total a tributar: 93.159 €
Precio venta: 1.000.000 €
Ganancia: 867.329 €
Total a tributar: 236.159 €
- ¿Cuándo no hay ganancia?
Si el precio de venta es menor que (precio compra actualizado + gastos), no se tributa. Ejemplo:
- Venta por 75.000 € (con misma base de compra de 78.397 € + gastos venta):
75.000 € - 81.847 € = -6.847 € (pérdida patrimonial, compensable en 4 años).
4. Exenciones al IRPF
a) Reinversión en vivienda habitual (Art. 38 IRPF):
- Exención total: Si reinviertes el 100% de lo obtenido en otra vivienda habitual (antes de 2 años).
- Edad ≥65 años: No requiere reinversión (límite 240.000 €).
b) Venta de vivienda adquirida antes de 31/12/1994:
- Reducción por "coeficiente de abatimiento" (11,11% anual hasta 2015).
c) Pérdidas patrimoniales:
Compensables con ganancias de los 4 años siguientes.
5. Recomendaciones
1. Documenta todos los gastos (facturas de reformas, impuestos pagados).
2. Calcula el coeficiente exacto según tu año de compra.
3. Valora exenciones si reinviertes o tienes +65 años.
Contar con asesoramiento puede evitar sorpresas y optimizar la operación. En Reala te ayudamos a vender con seguridad y cumplir con tus obligaciones fiscales.
